旅館業が原則認められないエリアでも、住宅宿泊事業（民泊新法）として宿泊営業ができる場合があります。沖縄で物件を選ぶなら、所在地の規制と、そこで可能な営業条件を一緒に確認します。
- 住居専用地域でも、住宅宿泊事業は選択肢になる。
- 恩納村は、都市計画区域外でも独自の用域規制がある。
- 住宅宿泊事業の年180日上限と、条例の営業期間は別。
この記事の内容
宿泊営業は、エリアと制度の組み合わせで考える
旅館業は保健所の許可を受け、住宅宿泊事業は条件を満たす住宅について届出を行います。観光庁の制度比較では、住居専用地域での簡易宿所は不可、住宅宿泊事業は可能と整理されています。
許可
旅館業
用途地域・用域などで
ホテル・旅館の用途を確認
原則として認められない
届出
住宅宿泊事業
条件を満たす住宅を使って
年180日以内で営業
営業できる場合がある
住宅宿泊事業には、自治体の条例による営業期間の制限があります。旅館業の建物基準を満たさない物件が、そのまま届出で使えるという意味ではありません。
住宅宿泊事業にも、自治体の条例による期間制限や、建物・消防・管理の条件があります。届出という手続きだけで、すべての建物を使えるわけではありません。
恩納村は「用域」で使い方が変わる
恩納村は全域が都市計画区域外ですが、環境保全条例などで独自の土地利用規制を設けています。「用途地域がないから、ホテルに使える」とは判断できません。
村のガイドラインを、住宅等とホテル・旅館の2列で見ると違いが分かります。
| 用域 | 住宅等 | ホテル ・旅館 |
|---|---|---|
| 集落用域 | ○ | × |
| 準集落用域 | ○ | × |
| 中層住居用域 | ○ | ○ |
| リゾート用域 | ○ | ○ |
| 地域環境保全用域 | △ | △ |
住宅等＝住宅・共同住宅・寄宿舎
恩納村公表の令和6年度版ガイドライン（2ページ）に基づき作成。○×△は建築用途の扱いで、旅館業許可や住宅宿泊事業の届出可否を示す記号ではありません。その他の用途に関する村長承認の注記は、本文と原資料をご確認ください。
この記号は建築用途の扱いです。ホテル・旅館の「○」は旅館業許可の保証ではなく、住宅の「○」も住宅宿泊事業の届出可否を表すものではありません。
原資料には、住居環境を害する恐れがない場合、村長の承認を得てその他の用途を建築できる旨の注記もあります。住所・地番から用域を村に確認し、予定する宿泊事業は中部保健所に相談します。
住宅の条件を満たし、営業できる期間を調べる
住宅宿泊事業には、台所・浴室・便所・洗面設備が必要です。さらに「生活の本拠」「入居者を募集している住宅」「随時、所有者等が居住に使う住宅」のいずれかに該当する必要があります。
設備だけをそろえたり、実態のない募集をしたりすればよい制度ではありません。宿泊事業を目的に買う物件も、該当する居住要件を計画段階で確かめます。
実際に人を宿泊させる日数
条例で営業できる期間
曜日・連休・学校休業期間など
所在地のルールで確認
実際の予約泊数
営業できる期間の中で
予約が入り、宿泊した泊数
営業できる日が180日未満になる地域もあります。「180日営業できる」「180日売れる」と決めて収支を作らないことが大切です。
沖縄県の条例には、対象市町村の住居専用地域や学校周辺などで、営業期間を制限する規定があります。対象や例外があるため、県内一律のルールとして当てはめないことが大切です。恩納村にも、県条例により学校周辺で住宅宿泊事業の営業期間が制限される区域があります。
那覇市は市独自の条例です。住居専用地域では通常、金曜・土曜の2泊が中心となり、市資料の年間約110日は目安です。
日数の数え方と、建物の追加確認
年180日は、届出住宅ごとに実際に人を宿泊させる日数の上限です。1年は4月1日正午から翌年4月1日正午、1日は正午から翌日正午で数えます。
消防設備、避難経路、建物の適法性も確認します。旅館業への用途変更では、ホテル等に使う部分が200㎡以下でも、建築基準法への適合が必要です。県の建築Q&Aは、確認済証・検査済証の再発行はできず、建築確認や完了検査を受けたことを証明する台帳記載証明書を交付できると案内しています。書類がそろわない場合は、残る書類を添えて建築担当部署と管轄保健所に相談します。
賃貸なら使用承諾、マンションなら管理規約、家主不在なら住宅宿泊管理業者への委託義務と例外も確認します。
購入前に、窓口と収支の前提をそろえる
住所・地番、間取り、面積、建築関係書類に、予定する定員と管理方法を添えて相談します。
市町村の担当課
用途地域・用域・独自条例
建築担当部署
建物の適法性・用途変更
管轄の消防署
消防設備・安全対策
管轄の保健所
旅館業の許可／住宅宿泊事業の届出
保健所への相談だけで、土地利用・建築・消防の確認がすべて終わるわけではありません。
営業できる期間が分かったら、月別・曜日別の予約泊数と単価を考えます。年180日をそのまま予約実績のように使わず、物件取得費、改修費、開業までの準備金、開業後の支出も含めて判断します。
購入契約では、許可・届出ができなかった場合の解除条件、期限、費用負担も確認してください。
よくある質問
恩納村の集落用域なら、住宅宿泊事業はできますか？
用域の表だけでは決まりません。村の土地利用担当と中部保健所に、所在地・建物・予定する使い方を伝えて確認します。
管理会社に頼めば、年180日を超えて営業できますか？
委託しても年180日の上限は変わりません。管理体制が地域条例の適用に関係する場合はありますが、所在地と管理拠点を示した確認が必要です。
物件の場所から、その先の運営まで
ShakeHandsでは、不動産購入と宿泊運営をつなげて検討します。気になる物件の所在地・販売資料・間取りを添えてご相談ください。
確認した公式資料
住宅宿泊事業の制度・県条例・建築Q&Aの確認日：2026年10月24日。恩納村の図は令和6年度版ガイドライン（2024年9月18日）の2ページに基づいています。