那覇市の住宅宿泊事業（民泊新法）は、区域や管理体制によって営業できる期間が変わります。物件購入前に「年180日」という上限だけで収支を組まず、その場所で泊められる夜を確認しましょう。
- 住居専用地域は、通常の週なら金・土の2泊。
- 対象の学校周辺等は、通常の週なら土曜の1泊。
- 「約110日」は市資料の目安。物件ごとの確定日数ではない。
この記事の内容
正午を境に、何泊できるかを見る
住宅宿泊事業の日数は、正午から翌日の正午までを1日と数えます。「日曜まで」と聞いても、日曜の夜まで受け入れられる意味とは限りません。
住居専用地域・通常週
2泊学校周辺等・通常週
1泊金曜・月曜が祝日の4連休の例
3泊上段・中段は通常週の例、下段は連続する休日の例です。学校周辺等には別途、学校休業期間のルールがあります。対象区域・重複・適用除外は本文で確認してください。
住居専用地域の通常週は、金曜正午から日曜正午まで。金曜と月曜が祝日の4連休なら、市の例は金曜正午から月曜正午の3泊です。月曜の夜は含みません。
対象の学校周辺・第一種文教地区は別のルールです。通常週は土曜の1泊。春休み・夏休みなど、連続する学校休業日も、初日正午から末日正午で確認します。
単独の祝日・区域の重なりはどう考える？
住居専用地域の「連休等」は、連続する土曜・日曜・国民の祝日に関する法律第3条の休日（振替休日等を含む）について、初日正午から末日正午で確認します。水曜だけが祝日の通常週に、水曜の宿泊を追加できるとは限りません。
学校周辺等と別の制限区域が重なる場合は、適用される規定を確認します。長い方を選んだり、日数を足したりするものではありません。敷地の一部が制限区域にかかる場合にも、全体に適用する規定があります。
まず、区域と管理体制を特定する
町名だけでは判断できません。物件の所在地と予定する管理方法を、市の案内に照らして確認します。
| 区域・条件 | 期間の考え方 |
|---|---|
| 第一種・第二種の低層住居専用地域／中高層住居専用地域 | 通常は金曜正午〜日曜正午。市資料は約110日と案内 |
| 第一種住居地域で、制限対象の家主不在・管理者駆けつけ型 | 住居専用地域と同様の期間制限 |
| 第一種住居地域で、家主居住型など制限対象外 | 市条例のこの期間制限はない。年180日上限はある |
| 対象の学校周辺・第一種文教地区 | 通常は土曜正午〜日曜正午。連続する学校休業日等の扱いを確認 |
| 上記の制限区域に当たらない場合 | 年180日以内。住宅・消防・管理等の条件も必要 |
第一種住居地域でこの期間制限の対象外でも、学校周辺等にも当たる場合は、区域の重なりと適用する規定を別途確認します。
第一種住居地域では、管理業者の営業所・事務所が届出住宅と同一建築物内、同一敷地内、隣接する場合などの扱いもあります。
「委託したら一律に約110日」「スタッフが時々来れば180日」と決めず、住宅と管理拠点の位置関係を示して那覇市保健所に相談します。
営業できる日と、予約が入る泊数は違う
市資料の約110日・最大約120日は目安です。年180日も、実際に人を泊める日数の上限であり、180泊分の予約を保証する数字ではありません。
次は、同じ販売割合と単価を仮定した計算です。
180日 × 60％＝108泊
108泊 × 3万円＝324万円
110日 × 60％＝66泊
66泊 × 3万円＝198万円
住宅宿泊事業の営業日数を比べた、清掃料・税・経費を含まない仮定の売上です。60％の分母は各ケースの対象日数であり、365日を分母にした年間稼働率ではありません。同じ予約割合・単価になる保証もありません。
110÷180は約61％ですが、その比率で売上が決まるわけではありません。営業できる曜日が変われば、需要、単価、受け入れられる連泊も変わります。
収支は月別・曜日別に予約泊数を見込み、借入返済や維持費など、予約のない日にも発生する支出まで含めて考えます。
契約前に確認するのは、この3点
- 場所：用途地域、文教地区、対象学校との位置関係、区域の重なり。
- 営業計画：旅館業の見通し、住宅宿泊事業で営業できる期間、管理拠点。
- 契約条件：許可・届出ができなかった場合の解除条件、期限、費用負担。
住所・地番、間取り、面積、管理拠点の位置、営業予定カレンダーをそろえると相談が具体的になります。用途地域の境界は都市計画担当へ、宿泊事業の計画は那覇市保健所へ確認します。
よくある質問
金曜・土曜だけの制限は、旅館業にもかかりますか？
この記事は住宅宿泊事業の期間制限の解説です。旅館業の許可は、用途地域・建築・消防など別の条件で確認します。
那覇市以外でも同じですか？
同じではありません。沖縄県の条例と那覇市の条例では対象区域や期間が異なります。県全体に同じ曜日のルールを当てはめないようにします。
購入と、その後の運営を一緒に考える
ShakeHandsでは、不動産購入と宿泊運営の両面から検討をお手伝いします。気になる物件の所在地・販売資料・間取りを添えてご相談ください。
確認した公式資料
制度・条例の確認日：2026年10月24日。日数目安を2026年度の確定カレンダーとして表示していません。