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旅館業法と住宅宿泊事業法（民泊新法）の違い｜投資かセカンドハウスか、目的から選ぶ

公開日：2026年11月12日

沖縄の海辺に建つ赤瓦の宿とリゾートマンションのイラスト
制度選びは、目的から投資か、別荘か

収益を追うなら旅館業。
自分でも使うなら、住宅宿泊事業も選択肢。

何のために、その物件を持つのか。投資として宿泊収益を得ることが目的なら、ShakeHandsは旅館業を前提に考えます。自分でも使うセカンドハウスなら、住宅宿泊事業も選択肢です。まず目的を決め、その目的に合う営業日数と、使える立地・建物を確認しましょう。

住宅宿泊事業の全国共通の上限は年180日です。ただし、自治体の条例によって、実際に営業できる日がさらに少なくなる地域もあります。「180日使えるつもりだった」という行き違いを防ぐため、購入を決める前に所在地のルールを調べることが必要です。

対象の読者は、宿泊施設を始めたい人、物件を買う前の人、運営を任せる前に制度を知りたい人です。

言葉の説明: この記事でいう「民泊」は、旅館業と住宅宿泊事業を含む宿泊利用の総称です。比べる制度は、旅館業法（簡易宿所営業など）の許可と、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出です。年180日、届出、住宅宿泊管理業者への委託、標識、定期報告は、住宅宿泊事業のルールです。

1．目的と制度の違いを、表で比べる

01 / 制度の比較

目的・日数・立地で、2つの制度を比べる
項目 旅館業法（簡易宿所営業など） 住宅宿泊事業法（民泊新法）
向いている使い方（ShakeHandsの見方） 宿泊収益を目的とする投資・通年の運営 自宅・セカンドハウスを自分でも使い、使わない期間に貸す
手続き 許可（保健所） 届出（都道府県知事等）
年間の営業日数 上限なし 年180日以内
住居専用地域での営業 原則不可（全国共通の用途制限） 可能（条例で制限される場合あり）
客室の面積の基準 客室の延床面積の合計33㎡以上（宿泊者10人未満は、3.3㎡×人数） 宿泊者1人あたり3.3㎡以上
消防用設備 設置義務あり 原則として設置義務あり。家主同居・宿泊室の面積等により扱いが異なる
宿泊者名簿 義務あり（3年保存） 義務あり（3年保存）
家主が不在のときの管理業者への委託 規定なし 規定あり

出典は観光庁の制度の比較、住宅宿泊事業のページ、沖縄県の旅館業の手引きです（第10章）。消防設備の要否は、家主の同居だけで決めず、建物ごとに消防へ確認してください。旅館業には、簡易宿所のほかに、旅館・ホテル営業と下宿営業があります。この記事は、簡易宿所を中心に整理しています。

2．営業日数: 投資なら、年180日の上限を先に見る

02 / 営業日数

投資では、年間を通して運営できるかが収益計画に直結します。住宅宿泊事業の上限は年180日で、条例によってはさらに営業日が少なくなります。そのためShakeHandsは、宿泊収益を目的とする投資では、旅館業を軸に物件を検討します。

大きな違いは、年間の営業日数
旅館業法の許可上限なし

営業日数の年間上限はありません。
立地・建物などの許可条件を確認。

住宅宿泊事業法の届出180日以内／年

条例で営業できる区域・期間が
さらに制限される場合があります。

「上限なし」は、その物件で必ず営業できるという意味ではありません。

住宅宿泊事業は、年180日以内

旅館業は、日数の上限がない。ただし許可が前提

旅館業には、年間の営業日数の上限がありません。ただし、日数の上限がないことと、その物件で許可が取れることは、別の話です。

日数の上限は、売上の天井になる

仮定の売上計算を、見える形に
3万円仮の1泊料金
180日すべて満室とする仮定
この仮定での年間の宿泊売上540万円

架空の数字による計算例。相場・運営実績・利益を示すものではなく、費用は差し引いていません。

仮定の例です（架空の数字）。1泊3万円で貸せる物件が、年180日すべて満室になったとします。売上の上限は540万円です。住宅宿泊事業では、どれだけ需要があっても、この日数を超えて営業できません。旅館業なら、この上限はありません。実際の売上は、稼働率と料金によって変わります。

3．立地と建物: 旅館業ができる場所を、購入前に確かめる

03 / 立地と建物

寝室、食卓、リビング、水回り、玄関と駐車場の関係を示す一棟貸し住宅の立体イラスト。設計図ではありません。

旅館業（簡易宿所）

用途地域は、全国共通で13種類あります。そのうち、次の4つが「住居専用地域」です。全国共通の原則として、この4つの地域ではホテル・旅館用途が認められず、旅館業は営業できません。

これは沖縄だけのルールではありません。また、この4地域以外でも、田園住居地域・工業地域・工業専用地域などには用途の制限があります。「住居専用地域でなければ必ず営業できる」とは限らないため、購入前に、所在地の建築担当へ確認してください。

建物にも条件があります。用途変更が必要か、検査済証があるか、消防設備が足りるかを、契約の前に確認します。購入予定の建物の図面や書類をそろえ、建築担当・保健所・消防へ相談してください。

住宅宿泊事業

住宅宿泊事業法には、用途地域を理由とした一律の立地制限はありません。住居専用地域でも始められます。ただし、自治体の条例による営業日・期間の制限や、ほかの法令上の条件は、購入前に確認が必要です。工業専用地域では住宅そのものが建てられないため、住宅宿泊事業ができるかどうかは所管の窓口に確認してください。

対象は、「住宅」です。台所・浴室・便所・洗面設備があることに加えて、居住の要件（生活の本拠、入居者の募集中、所有者等が随時居住する家屋のいずれか）を満たす必要があります。建物の用途が、住宅・長屋・共同住宅・寄宿舎以外の場合は、これらへの用途変更が必要です（観光庁FAQ集、令和3年3月12日時点）。

賃貸・マンションの場合

賃貸物件では、賃貸借契約で宿泊利用や転貸が認められているか、貸主に確認します。マンションの場合は、それに加えて管理規約の確認が欠かせません。

旅館業の許可が取れない物件が、必ず住宅宿泊事業に使えるわけではありません。

4．購入前に、3つの窓口へ相談する

04 / 手続き

購入する前に、3つの窓口へ
所在地・図面・営業計画
保健所

制度の手続き・施設の基準

建築担当

用途・建物・必要な書類

消防

消防設備・安全の確認

完成済みの物件を買う場合も、契約・購入の前に相談します。

室内で資料を見ながら物件の説明を受けるお客様（イメージ写真）

旅館業：購入前の相談から、許可まで

  1. 事前相談: 物件がある市町村を担当する保健所へ相談します。所在地と図面、計画する使い方を伝えます。
  2. 許可申請: 建築・消防も確認し、必要書類を出します。消防法令適合通知書は、申請に使う書類の一つです。通知書だけで営業を始めることはできません。
  3. 施設検査: 保健所が、施設の基準に合っているかを確認します。
  4. 許可、営業開始。

当社の経験では、事前相談から旅館業の許可まで、2〜3か月ほどを見込んでいます。

消防設備の費用は、3LDK、約100㎡の一戸建てで、35万〜40万円ほどのイメージです。消防署の判断で求められる設備が変わり、業者によって見積りも異なるため、あくまで目安です。

住宅宿泊事業

都道府県知事等へ届け出ます。必要書類は、所在地の最新の一覧でそろえます。消防法令適合通知書の提出は、法律で定められた必須事項ではありませんが、ガイドラインで、都道府県知事が提出を求めることとされています（観光庁FAQ集）。

沖縄県内の窓口や手順は、沖縄で民泊を始めるには｜まず旅館業の許可が取れるかを確認するで整理しています。

5．開業後の義務

05 / 開業後の義務

住宅宿泊事業

観光庁の案内にある義務は、次のとおりです。

開業後も続く、住宅宿泊事業の義務
  • 衛生の確保（清掃と換気など）、安全の確保
  • 外国人宿泊者への対応
  • 宿泊者名簿の作成と、3年間の保存
  • 騒音やゴミなど、周辺への配慮の説明
  • 近隣からの苦情への対応
  • 標識の掲示
  • 偶数月の15日までに、前2か月分の宿泊実績を報告
  • 一定の場合の、住宅宿泊管理業者への委託

家主が宿泊させている間に不在になる場合、または居室が5を超える場合は、原則として住宅宿泊管理業者への委託が必要です。委託するときは、管理業務の全てを委託します。

旅館業

宿泊者名簿を備え、3年間保存します。衛生の面では、換気・採光・照明・防湿・清潔の確保が求められます。

玄関帳場（フロント）を置かない場合などは、本人確認や緊急時の対応体制も確認します。緊急対応者に求められる駆けつけ時間や、認められる対応方法は、自治体や施設の条件によって異なります。全国一律の時間で考えず、その市町村を担当する保健所に、具体的な対応時間・拠点の場所・本人確認の方法を確認してください。

自分で行う仕事と委託の条件は、住宅宿泊事業（民泊新法）は自分で運営できる？管理委託が必要な条件と、仕事の分け方も確認してください。

6．どちらで始めるか: 確認の順番と、目的別の目安

06 / 確認6手順

目的を決めたら、次の順番で、実際にその使い方ができる物件かを確認します。

契約・購入の前に、6つを確認
  1. 用途地域旅館業の可否から
  2. 建物の状況用途・書類・消防
  3. 使用の条件貸主・管理規約
  4. 営業日数年180日で成り立つか
  5. 条例の制限所在地の区域・期間
  6. 運営体制不在時の委託も確認

番号順に進めます。具体的な内容は、下の手順で確認してください。

確認の順番

  1. 所在地の用途地域を調べる。4つの住居専用地域など、旅館業が原則認められない地域ではないかを確認します。
  2. 建物の状況を確認する。用途、検査済証、用途変更の要否、消防設備。
  3. 賃貸なら貸主の承諾、マンションなら管理規約と管理組合の扱いを確認する。貸主の承諾と、管理規約による禁止は別の確認です。
  4. 営業日数を考える。年180日で、事業として成り立つか。
  5. 住宅宿泊事業を考えるなら、条例を確認する。営業できる区域と期間は、所在地ごとに違います。
  6. 家主が不在になるなら、住宅宿泊管理業者への委託を前提に、運営体制を決める。

どの段階でも、保健所・建築担当・消防の窓口に、早めに相談してください。

目的別の目安（当社の見方）

  • 事業として、年間を通して運営したい: 旅館業を、最初に検討します。その場所で許可が取れるかが出発点です。
  • 住居専用地域など、旅館業が取れない場所で始めたい: 住宅宿泊事業を検討します。条例と、年180日の上限を確認します。
  • セカンドハウスや、自分が住む家で始めたい: 住宅宿泊事業が合います。投資として収益だけを考えると、年180日の上限が重くなります。

7．特区民泊は

07 / 特区民泊

特区民泊は、国家戦略特区法に基づく、旅館業法の特例です。認定制で、最低の宿泊日数は2泊3日以上（観光庁の比較表）、実施しているのは、東京都大田区、大阪府・大阪市など、特区に指定された地域です。当社に、特区民泊の運営経験はありません。ここでは詳しく扱いません。実施地域や受付の状況は変わるため、自治体の案内で確認してください。

8．住宅宿泊事業の管理も、ShakeHandsへ

08 / 住宅宿泊事業の管理

ShakeHandsは、住宅宿泊管理業者の登録を受けており、住宅宿泊事業の管理もお受けしています。旅館業の施設に加え、民泊対応マンションやセカンドハウスの運営もご相談ください。

大和ハウスの民泊対応物件をお持ちのオーナー様へ

沖縄では、大和ハウスが供給するマンションにも、民泊運用に対応した住戸・フロアを設けた物件があります。自己利用と民泊運用を組み合わせたいオーナー様にとって、管理を誰に任せるかは大切なポイントです。

  • 自分が沖縄で使う時期は、確保しておきたい。
  • 使わない期間は、宿泊収入につなげたい。
  • 沖縄県外に住んでいるので、現地の運営を任せたい。

このようなオーナー様からの管理・運営のご依頼を、ShakeHandsでは積極的にお受けしています。

9．よくある質問

09 / よくある質問

旅館業の許可がある物件で、住宅宿泊事業の届出もできますか

できません。観光庁のFAQ集には、旅館業の許可を得ている施設を届出することはできない、とあります。

住宅宿泊事業で始めたあと、旅館業に変えられますか

届出住宅で、旅館業の許可を取ることはできます。その場合は、旅館業として扱われます（観光庁FAQ集）。手続きの詳細は、保健所に確認してください。

セカンドハウスや、自分が住む家でも、住宅宿泊事業はできますか

住宅宿泊事業の対象は、台所・浴室・便所・洗面設備があり、生活の本拠として使われている家屋、入居者を募集している家屋、所有者等が随時居住している家屋のいずれかです。自己居住用の家やセカンドハウスも、設備と居住の要件を満たせば対象になります。

観光庁の案内では、「随時居住」に当てはまるのは、所有者などが使用する権限を持ち、少なくとも年1回は使っている既存の家屋です。居住に使われた履歴のない民泊専用の新築投資用マンションは、この要件に当てはまりません。所在地の条例やマンションの管理規約なども、あわせて確認してください。

年180日は、どう数えますか

4月1日の正午から、翌年の4月1日の正午までの1年間で、1泊を1日として数えます。届出住宅ごとの日数です。

住宅宿泊事業は、必ず管理業者に委託しますか

必ずではありません。家主が不在になる場合、または居室が5を超える場合は、原則として委託が必要です。委託義務のない形（家主が居住している場合など）もあります。個別の判断は、届出先の窓口に確認してください。

10．出典と確認日

10 / 出典

確認日: 2026年11月10日（今回改訂した用途地域、条例による営業日・期間の制限、対象住宅、貸主の承諾・管理規約、駆けつけ体制、大和ハウスの民泊対応住戸に関する公式資料）。そのほかは前稿の確認記録を引き継いでいます。所在地の窓口で、最新の条件を確認してください。